把「哥斯拉」封存由市場主導重建

 曾經有一個風靡一時的電腦遊戲叫《模擬城市》,玩家透過滑鼠和鍵盤在屏幕任意設計城市,哪裏是住宅,何處設鐵路,甚至要多少所發電廠,引發的空氣污染又怎樣解決,都按你的「有形之手」隨意擺布。

現實的大都會卻如龐大繁複的生命體,經年累月由社會成員自發形成,任何強制意志都沒有能力把城市發展,當作電腦遊戲般盡在掌握。香港的市區重建問題就是最佳的例子,過去的土地發展公司和現在的市區重建局,就是以大政府思維由上而下執控被點選的重建項目,慷慨賠償加上不斷虧損,換來灣仔利東街小業戶的怨聲載道。

市建局稱以4R發展策略為原則,即重建(Redevelopment)、復修(Rehabilitation)、活化(Revitalisation)及保育(Reservation),但甚麼時候用這個R,怎樣情況用另一個R,除了他們董事局的尊貴成員,外界無從知曉。利東街小業戶要求共同參與重建被局方拒諸門外,觀塘市中心重建卻向佔有大部份業權的顯赫家族招手合作,飄忽不定得如在移動滑鼠。

當市建局苦口婆心地說成立的宗旨是為香港人建立「更美好家園」,計劃經濟式的全盤掌控將會愈展愈廣,無法預計的惡果將由大眾承受。市民生活環境美好不美好,涉及城市規劃、交通配套、社區環境、個人喜好等等因素,並不是透過市建局花庫房的錢重建個別項目就能做到。在一個自由流動居住的城市,只有市民自己才能夠判斷怎樣的居住環境適合自己,自置物業還是租賃單位,鄰於城區或是傍在鄉野,「更美好家園」的定義不是由別人賜予。

而且毋須考慮成本效益的市建局,一直以極之優惠的賠償計算,以同區七年樓齡的新樓呎價計算住宅樓宇的賠償;非住宅樓宇在市值賠償外,還可得相等於差餉估值四倍金額或市值百分之三十五的津貼。市建局在公眾壓力下需要左賠右償,沒有盈利還是其次,由自由市場推展市區重建的空間就被減少,私人發展商的成本也大大增加。

昔日負責重建工作的土地發展公司於二○○二年過渡成為市區重建局,很大程度是因為配合前特首董建華於九七年施政報告中提出的加快重建大綱,主觀地以為滿足舊區居民的重建期望就可以安定繁榮。和八萬五建屋以及七成人置業目標一樣,市建局是大政府思維遺下來的癌細胞,前兩者幸然在人民化療中自動消失,市建局看來要動大手術才能去除。

要讓一個城市發育健全,只有讓私人的積極行動取代官僚的計劃盤控,用市場力量替代長官意志,由分散在不同成員當中的知識和預見力去導引市區重建。昨天政府建議放寬強制收樓的限制,以促進私人參與重建舊區,是值得支持的發展方向。

建議指發展商日後收購某一地段至少八成業權,只要符合一定條件,就可向土地審裁處申請強制拍賣整個地段。只要土地審裁處考慮到發展商是否已經採取合理的步驟收購,就能夠平衡保護私有產權因素,促進由市場推展重建。

而小業主就更能主動凝聚同意重建的業權份數,向發展商集體議價,過去一些地積比已使用到無利可圖的老舊物業,也會因收購成本下降而重獲中小型發展商垂涎,政府就可集中精力處理道路和配套規劃,致三贏局面。

《模擬城市》遊戲裏有一個小點子,可以在把城市設計完備時放出一隻「哥斯拉」怪獸,肆意破壞使玩家可以重建城市。現在是時候由市場力量把由公帑供養的市建局「哥斯拉」捉回硬盤裏封存。

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