布殊「妙計」推冧樓市

上星期美國布殊政府推出「凍結次按計劃」,主要措施包括凍結息率五年。這個計劃,不僅無助救樓市,更會為融資市場製造更多不明朗因素,阻礙按揭借貸,反過來令美國樓市惡化。
一切要從次按債券證券化說起。次級按揭,望文生義,銀行等金融機構借錢予信貸紀錄較差的客戶。在製造次級按揭的時候已經知道風險較高,所以金融機構把這一張又一張的次按合約組合,然後再將次按的利息收入變成債券,出售予不同的投資者。這個做法用以分散風險,所有次按不致集中在單一的金融機構之中。
簡單來說,購買次按債券的投資者,其實是在間接借錢予一眾業主,亦即業主的真正放債人。其中一種次按是「會調節利率按揭」adjustableratemortgage。這種按揭的特點是首兩年利息超低,隨後利息會向上調節。
出售「會調節利率按揭」的機構,刻意在還款期的頭兩年推出低息優惠,用來吸引買家借貸,並在往後的日子收回成本以至有錢賺。值得一提的是,這個「凍結次按計劃」一個重要目的是希望救助已借「會調節利率按揭」的業主。
美國政府推出「凍結次按計劃」的最大問題,在於措施破壞合約精神,令放債人面對更多不明朗因素,阻礙借貸發展。
試想,要是你是放債的機構,面對如此局面,政府有可能再度推出更多的「凍結措施」,令按揭的回報變得非常不明朗,隨時會被政府新措施拖累。如此情況,放貸於樓市的前景並不樂觀,身為放債人,最佳的反應,自然是停止向樓市借貸,以免受政策影響。
本來,要真正拯救樓市,莫過於讓市場盡快調節,令信貸危機早日成為過去,放貸人有信心放貸,吸引買家買樓,自然有力承托正在下滑的美國樓市。可以說,要救樓市,關鍵在於融資市場,融資市場重新運作起來,樓市也能重拾正軌。
如今美國政府推出這個凍結息率計劃,破壞合約精神,已購買這種「會調節利率按揭」債券的投資者自然蒙受損失,隨時要止蝕離場。政府隨意推出措施,破壞合約精神,也為融資市場增添更多不明朗因素,令金融機構及投資者在樓市放債的意欲大大減低,買樓借不到錢,樓市自然首當其衝。
再看看美國的樓宇按揭借貸和樓宇成交數字。樓市由○五年的高位回落,借貸數字大跌,要知道,樓宇借貸額與成交量,有直接關係(見圖一及圖二)。美國政府還要進一步扼殺融資市場,帶頭製造更多不明朗因素,勢必令美國樓市雪上加霜。
如此做法,不但未能救助原先想救的次按業主,連帶其他業主也因樓價下跌而受害。再一次證明政府干預的嚴重害處:害了原先想幫的人,更令原先毋須幫助的人受害。

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