Category Archives: 領匯

「 國 有 化 」 領 匯   生 活 倒 退 十 年

梁 家 騮 議 員 倡 議 將 領 匯 「 國 有 化 」 。

以 往 公 屋 診 所 點 解 會 咁 ? 就 是 拜 官 僚 不 按 市 值 租 金 , 透 過 「 抽 籤 」 以 偏 低 租 金 分 配 舖 位 所 賜 … …

( 抽 籤 制 度 規 定 ) 醫 生 租 戶 每 日 須 親 自 應 診 最 少 三 小 時 … … 署 方 ( 房 屋 署 ) 經 常 接 獲 有 關 違 反 這 項 規 定 的 投 訴 , 但 未 能 加 以 管 制 … …
─ ─ 房 委 會 文 件 2002 年 8 月


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不 知 作 為 醫 生 的 他 是 否 記 得 , 在 從 前 國 有 化 的 年 代 , 許 多 屋 醫 生 遲 遲 開 舖 、 早 早 收 舖 ?


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醫 生 應 診 時 間 奇 短 , 那 時 許 多 公 屋 居 民 , 就 要 改 為 長 途 跋 涉 去 輪 街 症 , 這 就 是 梁 醫 生 所 說 的 「 社 會 責 任 」 ?

梁 醫 生 又 記 不 記 得 , 以 往 的 公 屋 商 場 , 不 以 租 金 的 高 低 篩 選 商 舖 , 許 多 店 舖 賣 的 貨 品 , 十 年 如 一 日 , 被 人 視 為 窮 人 的 次 等 商 場 ?


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當 年


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今 天

倡 議 「 國 有 化 」 領 匯 ,
梁 家 騮 是 否 想 見 公 屋 生 活 質 素 倒 退 十 年 ?

製 作 : 楊 卓 華 、 高 明 輝

自 由 黨 做 乜 反 領 匯 加 租 ?

最 近 睇 新 聞 又 見 到 政 黨 聯 同 商 戶 反 對 領 匯 加 租 , 初 時 仲 以 為 係 社 民 連 , 但 睇 清 楚 , 赫 然 發 現 原 來 係 自 由 黨 ! 連 社 民 連 瓣 都 撈 , 自 由 黨 定 位 越 來 越 難 捉 摸 , 就 等 副 主 席 方 剛 慢 慢 同 大 家 解 釋 … …

主 持 : 楊 卓 華

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方 剛 :
( 領 匯 ) 上 市 我 係 支 持 , 因 為 如 果 唔 上 市 ( 融 資 ) , ( 房 委 會 ) 陣 經 濟 會 有 問 題 … … 但 上 市 之 後 , 係 咪 應 該 要 加 租 呢 ? 呢 個 係 另 一 回 事 … … 當 然 ( 上 市 後 ) 商 場 係 有 增 值 , 佢 ( 領 匯 ) 係 有 做 好 多 , 咁 但 係 你 增 值 到 家 要 同 譬 如 旺 角 租 金 睇 齊 , 咁 樓 上 租 戶 係 咪 可 以 畀 到 咁 租 先 ? 屋 入 邊 市 民 , 又 係 咪 承 受 到 咁 消 費 能 力 先 ?


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睇 番 05 年 領 匯 上 市 另 一 個 主 要 目 的 , 就 係 要 利 用 市 場 力 量 提 升 公 共 屋 服 務 質 素 , 而 家 領 匯 加 租 , 就 係 要 將 公 共 屋 商 場 租 金 同 市 價 距 離 進 一 步 拉 近 , 自 由 黨 係 咪 反 對 租 金 由 市 場 決 定 呢 個 原 則 呢 ?


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方 剛 :
唔 係 唔 畀 佢 加 租 , 加 租 我 認 為 可 以 加 , 但 希 望 佢 加 得 比 較 合 理 … … 譬 如 由 30 蚊 加 到 130 蚊 , 我 覺 得 就 係 勁 得 滯 。 譬 如 30 蚊 去 到 45 蚊 、 50 蚊 , 我 覺 得 都 可 以 接 受 。

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王 弼 :
領 匯 咁 樣 做 ( 加 租 ) , 背 後 有 兩 個 可 能 性 : 第 一 係 佢 租 金 真 係 偏 低 , 第 二 個 可 能 性 就 係 佢 唔 想 同 細 商 戶 做 ( 續 租 ) , 要 搵 大 型 商 戶 入 , 但 係 我 見 到 就 算 大 型 企 業 , 好 似 泰 林 、 U-RIGHT , 金 融 海 嘯 情 況 之 下 , 反 而 越 大 越 死 , 所 以 , 如 果 領 匯 呢 個 時 候 仲 將 租 金 定 得 太 高 , 商 戶 無 論 大 小 , 其 實 自 然 都 會 冇 人 租 佢 。

方 剛 :
市 場 一 定 會 懲 罰 佢 , 但 係 好 似 你 頭 先 話 , 佢 家 開 始 upgrade 個 mall , 逐 就 畀 連 鎖 店 、 大 公 司 入 去 , 其 實 係 好 事 。 但 係 我 想 同 領 匯 爭 取 係 : 你 唔 好 搞 到 每 個 商 場 一 樣 , 我 希 望 領 匯 ( 商 場 ) , 樂 富 又 好 , 其 他 地 方 又 好 , 有 佢 個 特 性 , 就 係 小 商 戶 。

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市 民 點 睇 領 匯 商 場 ?


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陳 太 ( 退 休 ) :
有 改 善 , 不 過 租 貴


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林 先 生 ( 退 休 ) :
環 境 好 似 改 善 , 不 過 好 似 唔 係 物 超 所 值 。


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黃 先 生 ( 傳 福 音 ) :
有 ( 改 善 ) , 裝 修 ( 度 ) 靚 , 同 埋 洗 手 間 都 , 同 埋 地 方 闊 落 , 應 該 係 好


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何 太 ( 家 長 ) :
個 環 境 當 然 係 靚 , 不 過 個 租 金 係 貴


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睇 番 自 由 黨 , 好 多 人 曾 經 憧 憬 過 好 多 議 題 , 你 都 會 「 好 有 特 性 」 , 例 如 會 表 明 立 場 反 對 最 低 工 資 立 法 或 競 爭 法 , 但 最 後 都 發 覺 你 立 場 同 其 他 政 黨 差 唔 多 , 家 仲 撈 埋 社 民 連 瓣 反 對 領 匯 加 租 , 咁 係 咪 都 算 係 「 冇 乜 特 性 」 ?

方 剛 : 我 覺 得 唔 係 … … 你 問 我 點 解 會 家 為 領 匯 ( 商 戶 ) 走 出 , 你 睇 番 我 業 ( 政 ) 績 , 其 實 我 04 年 已 經 同 Victor So ( 領 匯 管 理 有 限 公 司 前 行 政 總 裁 蘇 慶 和 ) 講 , 你 租 唔 好 加 太 勁 … … ( 和 其 他 政 黨 不 同 ) 我 自 由 黨 覺 得 立 法 唔 畀 加 租 係 唔 可 能 事 , 因 為 香 港 係 自 由 市 場 。 我 覺 得 我 敏 感 度 一 早 已 經 察 覺 得 到 , 今 日 行 出 唔 係 因 為 我 自 由 黨 變 方 向 … …

領 匯 見 證 民 營 化 的 成 果

公屋商場民營化一年多,商場翻新,引入更多商舖,居民的選擇多了,自然願意多到屋邨商場。商場人流多了,吸引到更多自信能迎合居民口味的商店進駐,周而復始。商場、居民和商店,坐在同一條船上,民營化後一同受惠。
眼見公屋商場民營化後,商場的質素比房委會管時好得多,反對領匯的,差不多已經沒有甚麼事好做。要監察商場的質素,沒有誰比每天都用商場的居民更清楚,今天甲舖做得差,滿足不了居民,用腳投票,不再光顧已經是最大的懲罰了。
趁著領匯昨天公佈業績,有團體走出來搶搶鏡,指領匯只偏袒連鎖店,不顧小商戶利益,要領匯不按市值租金出租商舖,特別看待小商戶。
不按市值租金去出租商舖,會發生甚麼事?房委會管理公屋商場的年代,由於出租不按市價,而按投標的方法去分配舖位,吸引到一些懂得利用房委會投標制度的人,租下舖位,租金平過市價,除笨有精,用來當貨倉般使用,或者經常不開門做生意。既浪費公共資源作補貼,也不能有效地服務居民。
而且公營制度之下,不須追求盈利,沒有原動力去趕走不利商場人流的店舖。與此同時,部份租下舖位的,見租金太低,轉手租予其他人去經營,要知道,懂得經營和懂得玩弄投標制度,是兩回事。
要領匯不按市值租金租予小商戶,只會引來玩家,賺取中間差額,令商場少了一份應有收入,不能有效分配資源,改善商場的質素,最終得不到更好服務的,只會是居民本身。
問題是,重點不在於連鎖店還是小商舖,而是該商店能否服務到居民。公屋商場民營化後,改裝商場,人流多了,最終能留下來,便是最能服務居民的商舖。若然領匯刻意偏袒連鎖店,趕走受歡迎的小商戶,商場本身也會令居民流失,蒙受損失。
反而按現在民營化的做法,從前房委會提供不到的,今天領匯引入來,居民選擇多了之餘,順道也節省了交通費和時間,減低因為公屋商場太過廢柴,而要跑到其他地方光顧的機會。
民營化的成效顯著,連一直反對領匯的團體,都少於再以居民的利益掛帥,因為商場的質素提升,是貼身的感受。民粹的口號,難以再騙到居民,不能迎合居民的口味,領匯的租金收入又如何能提升近兩倍,股東又如何得到較承諾高近一成的股息呢?剩下來仍要反對領匯的,可能是出於本能,房委會管理時交慣平租,要加租自然反對;或者是純粹政治表態,認為公屋居民不應享有較好的商場服務。
領匯昨天公佈的業績利好,希望表現能夠持續,證明民營化的成果吧!

高明輝

蘇 總 「 下 台 」   領 匯 上 揚

領匯行政總裁蘇慶和以健康理由,宣布辭職,情況就如當年行政長官董建華因腳痛而下台一樣。
不管蘇先生離任的原因為何,對於領匯此一人事變動,市場已經投下其神聖的一票。離任的消息傳出之後,領匯股價上升了百分之二,有分析指更換管理層可以令領匯更有效地運用旗下商場,從而增加領匯的盈利,所以市場看好領匯的前景。
政府對事件的回應亦予人信心,因為發言人表示領匯的人事決策,政府不會干涉,而且也不會考慮回購領匯股份。此番言論,有助防止一些不尊重私有產權的人士利用政治手段,要求港府干預領匯租金及人事決定。須知道,領匯當日上市,股東是用真金白銀去買的,透過政治舉動去干預領匯運作,很明顯是不尊重私有產權的行為。政府的回應,令領匯的股東放心。
領匯大股東TCI對旗下公司的作風一貫硬朗,可能有民粹政客因而走出來,表示領匯更換行政總裁之後將會更加追求盈利,只向股東交代云云。
領匯是一間上市公司,向股東交代是合情合理的,也是提升盈利以增派股息或令股價上升、是向股東負責任的表現。
更重要的是,領匯旗下的商場不會無故增加盈利,令領匯提升盈利的唯一方法,是令商場更能滿足區內居民的需要,令居民樂於在場內消費,以提升商場的人流及商店營業額,透過居民的自行選擇,令商場的租金上升,領匯的盈利就會上升。與此同時,區內的居民都可以享有更佳的服務。
透過領匯提升場內商店的競爭力,消費者得益之餘,也令商舖更有效率,有能力聘請更多員工,情況就如位於慈雲山中心的鳳德樓,早前結業,換了個新的經營者,較以前增聘六十人。而在房委會年代,鳳德樓的租金明顯比今天領匯的低,但其收費也不見得比其他商場的酒樓更便宜。屋邨商場民營化之後,令區內街坊有更多選擇之餘,也增加了居民在區內工作的機會,順道節省了去區外工作的交通費用。
利用政治手段要求領匯減租,只會如房委會年代一樣,提供機會令手持低於市值租金合約的人士,以中間人姿態,轉手把舖位以較高價錢租出去,賺取租金差價,令商場經營者白白損失了一筆收入,又從何談起更有效地改善商場?
反對領匯以商業模式運作的人,背後的假設是街坊不可藉民營化享有更高質素的商場設施。領匯的盈利越高,亦即居民越認同領匯的商場管理,希望下任的行政總裁,可以把商場管理得更好,令到居民有更多選擇。

蘇 慶 和 ( 左 圖 ) 和 董 建 華 ( 右 圖 ) 一 樣 , 都 是 以 健 康 理 由 辭 職 。

 高明輝

趕 走 租 霸 靠 兒 童

因入股領匯而廣為香港人所知的兒童基金(TCI),經常積極干預所入股公司的政策,繼上月建議將荷銀分拆,以提升資產後,日前亦增持日本電源開發(J-POWER)股權至一成,並要求增派末期股息,由每股三十日圓升至一百日圓。
雖然遠在英倫發功,而且其目標都不是香港的領匯,但TCI接二連三的進取干預,難免會令香港的壓力團體認為,兒童基金下一個目標會是領匯,為了提升領匯對股東的回報率,會對旗下商場加租,繼而令商場內商品加價,令居民受損。
或許是受到壓力團體的影響,連公屋居民也走出為商戶說話,要求領匯不要加租。居民原以為只要領匯不加租,商場內的貨品價格便會較私人商場便宜,但是這只屬一廂情願的想法,從酒樓的價目表便可知租金平不等於價錢平。
在牛頭角,領匯商場的「屋邨酒樓」租金為五元五角一呎,淘大商場內的酒樓的「市值租金」則超過二十元一呎,兩者的呎租相差超過十五元,但是兩者的點心售價相差無幾。很明顯地,即使居民聲嘶力竭,領匯商場沒有加租,酒家也不會因此而「平畀你」,反而因為租金平而變得更加「食水深」,屋邨居民完全沒有因為租平而得益。
再看看商場內的醫生,經營診所的成本相若,都是僱用護士、購買藥品和其他雜費,成本的分別便在於租金。但是在房委會時代,屋邨的醫生不一定比私人商場的便宜,更有可能的是,屋邨的醫生因為房委會時代沒有加租機制,長期開業建立起來的商譽,收費比私人商場的醫生還要貴,證明租金平不等於價錢平。
再說,即使領匯因受壓力而不加租,並表明會優先處理舊商戶的租約問題。如此一來,便會衍生出如以往房委會時「租上租」的現象,部份「租霸」有優先權以平價租入,再用市值租金租予真正有志開業的人士。透過其特權,中間人不用經營便能賺取中間的差價,令領匯不能賺取其應有的盈利來用作翻新商場,對屋邨居民完全沒有幫助之餘,更會令手持領匯股票的人士受損。
支持兒童基金繼續向領匯施壓,等於趕絕所有藉煽動居民、要求領匯不加租而從中圖利的「租霸」,繼而令領匯得到應有的盈利來改善商場質素,令屋邨的居民也可以享用更高質素的商場。

高明輝

http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?iss_id=20070315&sec_id=4104&subsec_id=15337&art_id=6902964&cat_id=6771675&coln_id=6273343

領 匯 租 金 風 波

領 匯 租 金 風 波

領 匯 調 租 , 商 戶 群 起 而 攻 之 , 議 員 當 然 也 不 甘 後 人 , 好 不 熱 鬧 。
賣 掉 政 府 包 袱 , 上 世 紀 七 十 年 代 的 英 國 是 先 驅 。 那 是 怎 麼 樣 的 一 個 年 代 ?
二 次 戰 後 , 舉 世 信 奉 政 府 之 大 能 。 從 極 端 的 中 俄 , 到 半 溫 的 英 美 印 , 皆 相 信 重 要 的 經 濟 事 情 , 市 場 搞 不 來 , 理 所 當 然 應 交 託 給 政 府 。
問 題 是 , 政 府 本 來 就 不 是 做 經 營 的 材 料 。 官 僚 插 手 市 場 , 既 恃  有 公 帑 在 背 後 支 持 , 又 沒 有 提 高 效 率 的 誘 因 , 且 面 對 工 會 壓 力 時 表 現 軟 弱 , 不 弄 出 一 鑊 泡 才 怪 。 七 十 年 代 的 堂 堂 大 英 , 從 醫 護 人 員 、 墳 場 工 人 、 貨 車 司 機 、 到 煤 礦 工 人 , 幾 乎 所 有 政 府 營 運 的 行 業 , 皆 常 常 罷 工 。 無 人 倒 垃 圾 , 倫 敦 的 李 斯 特 廣 場 , 慘 變 官 方 指 定 垃 圾 崗 。 鐵 路 公 司 索 性 貼 出 告 示 : 「 今 天 沒 班 車 」 。
當 年 英 國 一 位 仁 兄 , 察 覺 國 家 的 經 濟 亂 局 , 不 是 源 自 政 府 管 得 不 緊 , 而 是 出 於 管 得 太 多 。 這 仁 兄 四 出 到 大 學 演 說 , 抨 擊 官 僚 失 效 , 宣 揚 市 場 力 量 。 每 一 次 演 講 完 畢 , 都 問 台 下 的 大 學 生 : 大 家 認 為 , 甚 麼 國 家 搞 經 濟 , 比 英 國 更 出 色 ? 每 一 次 , 答 案 都 是 共 產 集 團 的 古 巴 、 中 國 和 南 斯 拉 夫 ! 問 題 可 想 而 知 。
這 名 仁 兄 有 位 女 徒 弟 , 夫 姓 戴 卓 爾 , 贏 了 選 舉 , 做 了 首 相 。 對 家 的 工 黨 , 堅 稱 官 營 企 業 , 有 社 會 良 知 , 自 然 比 私 營 企 業 , 更 好 地 服 務 大 眾 。 戴 卓 爾 眼 見 政 府 的 一 鑊 泡 , 深 知 官 企 比 私 企 廢 柴 得 多 , 當 然 不 信 這 套 , 打 算  脆 把 官 企 一 個 個 賣 掉 。
賣 包 袱 的 好 處 很 明 顯 。 官 企 經 營 , 差 勁 低 效 , 像 個 無 底 深 潭 般 , 不 絕 的 抽 掉 稅 收 。 官 企 做 決 定 , 不 以 盈 利 作 嚮 導 , 往 往 牽 上 政 治 , 淪 為 政 客 與 局 內 玩 家 的 拉 票 吸 水 樂 場 , 搞 個 不 亦 樂 乎 。 越 搞 越 大 , 越 大 越 不 濟 , 惟 有 高 稅 填 洞 , 人 民 叫 苦 連 天 。 不 但 服 務 不 了 大 眾 , 反 而 累 了 街 坊 。 賣 掉 折 現 , 不 但 止 血 , 還 立 刻 有 一 大 筆 錢 加 進 庫 房 。 這 麼 一 來 , 減 稅 條 件 多 了 , 藏 富 於 民 終 可 實 現 。
更 重 要 的 , 是 提 高 了 大 眾 享 受 的 服 務 水 平 。 當 然 , 凡 有 改 變 , 總 有 既 得 利 益 者 反 對 。 當 年 戴 卓 爾 賣 煤 氣 公 司 門 市 , 公 司 職 員 聯 同 反 對 派 政 客 及 輿 論 等 大 聲 疾 呼 , 把 賣 盤 說 成 是 要 全 盤 否 定 英 國 人 的 生 活 理 念 云 云 。 有 人 笑 言 , 齋 聽 這 些 言 論 , 還 以 為 英 國 人 的 社 區 心 臟 靈 魂 , 移 了 到 煤 氣 公 司 櫥 窗 去 ! 戴 卓 爾 政 策 改 變 了 市 場 生 態 , 對 英 國 以 至 他 國 經 濟 的 貢 獻 , 有 目 共 睹 , 在 此 不 多 說 了 。
返 回 現 在 。 房 委 經 營 商 場 , 成 績 怎 麼 樣 , 大 家 心  有 數 。 投 標 機 制 複 雜 , 讓 玩 家 有 機 可 乘 。 租 個 舖 來 儲 物 的 , 租 了 但 經 常 不 開 門 的 , 屢 見 不 鮮 , 當 中 資 源 的 浪 費 , 可 想 而 知 。 你 自 己 的 錢 , 浪 費 掉 , 隨 你 喜 歡 , 但 公 家 的 , 則 是 另 一 回 事 。 官 僚 認 命 , 賣 掉 包 袱 , 釋 放 出 來 的 一 次 過 收 益 高 達 三 百 四 十 億 , 用 來 支 付 公 屋 的 支 出 , 省 了 的 公 帑 , 等 於 往 後 每 年 多 了 二 十 億 , 還 有 領 匯 每 年 上 繳 的 四 億 稅 款 。 可 用 於 醫 療 、  育 等 等 , 也 可 用 來 減 稅 。
大 家 關 心 的 , 當 然 還 有 居 民 的 利 益 。 經 營 者 要 多 賺 , 明 顯 是 靠 搞 旺 場 、 增 加 人 流 。 要 是 不 迎 合 居 民 的 口 味 , 又 怎 能 奏 效 ? 走 出 來 抗 議 的 , 多 是 本 來 享 受 平 租 的 租 戶 , 疾 呼 時 總 不 忘 搬 出 居 民 利 益 一 起 談 。 居 民 怎 麼 想 ? 有 說 居 民 滿 意 度 增 加 , 不 過 這 些 問 券 調 查 , 誠 信 有 限 , 不 可 作 準 。 但 事 實 是 , 改 裝 以 後 的 商 場 , 人 流 增 加 了 。 以 腳 投 票 支 持 , 是 最 清 楚 真 確 的 反 映 , 騙 不 了 人 。
說 租 貴 , 沒 問 題 , 但 請 不 要 順 手 抹 黑 , 那 些 甚 麼 「 領 匯 多 少 是 公 家 財 產 」 的 言 論 , 自 己 享 受 好 了 , 唔 該 。
《 蘋 果 批 》 明 日 開 始 轉 刊 論 壇 版

宋漢生